日前，直播间群友们发出了不少问题，提到最多的莫过于：

在有限预算下，我应该选哪个？哪个板块？哪个盘？

选择性障碍，是当下很多首置刚需、刚改购房者的常态。

(资料图片)

那么，选出一个问题：

假设预算600万左右，自住+投资，选宝山大场还是嘉定江桥？

光这个问题咨询了房万同事也犹豫再三，产生分歧。

事实上，就今年1/2批次土拍中，这俩板块成为了被争抢的香饽饽，让大场、江桥拉回了大众的视线。

要知道，未来板块内入市新盘，都是6万+、都是地铁盘，谁更优？谁更适合？

今天从板块价值、配套资源、二手房趋势、未来入市新盘...等维度聊聊！

一、板块配套&规划PK！

先来看宝山大场：

曾经的ta太过默默无闻，对于以前的大场，笔者没有太多的看好！

众所周知，2大硬伤：

1，大场机场，作为军用机场，说搬移已很多年，但毫无动静，噪音一直是困恼这里最大的问题；

2，南何线，铁路阻断、道路不通，而铁路的存在让城乡结合部的氛围感格外浓郁。

破！慌！脏！乱！是这个板块给大伙的最大感受！

直到南大智慧城规划出炉，好似为其带来了转变，进展速度虽慢，但的确没停过：

就在近日，标志性双字塔已完成综合验收，为南大规划领了个好头。

要知道，南大智慧城的出炉在一定程度上弥补了宝山较为突出的短板：

产业、商业、生态！

而未来这的成功与否，承载了太多希望和责任。

除了南大智慧城，大场板块最大标签：外环内、双轨交

这点稳赢起跑线，相比嘉定江桥外环内的地段优势不言而喻。

交通上，东为地铁7号线、西有15号线，轨交能级并不低，无论是开车还是轨交出行，便捷程度有目共睹。

同时，配套资源上自给自足，北部上大经纬人文社区商圈，板块内日月光、盒马、山姆...足够日常所需；医疗上面，二级甲等交大附属仁济医院也ok。

更主要的是，板块内现有丰翔路站和南大路站2大TOD项目在建，未来商业能级有望进一步提升！

而江桥呢？

配套上最大的亮点便是轨交，属于外环外少有的三轨交汇。

相比大场，江桥距离市区就显得好似没那么近，但对比同纬度，嘉定江桥距离市区、距离内环线，甚至比七宝来的更便捷。

交通是板块飞速发展的重要助力之一。

板块地处上海西北部高架最为密集的区位，京沪高速直通市区，嘉闵高架直通虹桥，上外环也比较方便，可区域内有13/14号线两大动脉，外环外少有敌手，包括嘉闵线也在江桥内设有2个站点：金园五路站、金运路站。

而依托于便捷的交通网络，在产业发展方面，江桥也走在前列。比较瞩目的是“四大北虹桥规划”：

北虹之湾--虹桥新慧总部湾规划；

北虹之云--嘉定临港科技城规划；

北虹之星--江桥封浜集镇规划；

北虹之轴--北虹桥金沙江西路主轴发展规划。

江桥北虹桥重点规划图

近期在北虹之星社区新建1处综合性公共服务设施，可以看到各维度均有不同程度的规划：

不难发现，TA努力的在相对匮乏的短板上下功夫：

比如，教育上，新建7所，其中幼儿园3所，小学2所，初中2所，主要分布于北部社区和封浜社区；

医疗上，完成江桥医院基本建设。

所以单从规划来看，绝对是一只潜力股，注重未来规划的可以瞧瞧~

在规划背景下，江桥当下的配套也相当拿得出手：

嘉定区卢湾一中心实验小学、曹杨二中附属江桥实验中学等优质教育配套，上海市第一人民医院嘉定分院等。

还有江桥万达等。

同时，南山的维乐城商业，已于近日开业，而未来待入市的TOD项目也将在商业资源上再助把力！

综合对比下来：

1，根据现有规划，大场的轨交配置优于江桥，但个人会觉得江桥内部的3条轨交线确定性更强。

PS:大场6轨交几乎都围绕在边缘划过，目前仅在规划中，看中当下选江桥；等得起选大场！

2，论市区距离，外环内的大场OK江桥

3，论现有商业配套：江桥不少新建商业更多，尤其扎堆在北虹桥片区

4，而教育、医疗上，大场当下及未来均占上风。

二、二手市场PK

（1）要对比两个板块的二手楼市基本盘，我们先从一房一万板块置业天梯图入手。

从得分来看，两者都在60分+这一档，板块能级已比较出众。

这当中，大场我们参考上大板块的评分！从4个维度体系上，大场均高于江桥一头！

差距较小的在房龄和板块均价上！

换手率、套均总价差距多些，主要原因或是大场所在地段更靠近市区，城市界面、现有交通出行更为优秀些，流通性更强！

（2）同样也是房万新推出的“房价等高线”系列，咱们拉取数据来看看：

以下两张图可以很直观的看出板块内二手房价价值，其中江桥由于内部品质尚可的次新房较少，均价6-8万的普遍集中在龙湖、保利那带，其原因还是南江桥这块老房子、工厂多，次新房几乎没有。

从上图可以看到大场均价6-8万/平的次新占比多于江桥！

但翻看二手成交房价会发现江桥品质次新涨幅更抗打，近5年涨幅超22%，高于大场约0.6%！(次新房指的是08年以后商品房)

这当中，咱们如果再往里细看，参考近期二手成交情况，江桥约7万+的房价也更趋于稳定！

板块内品质天花板龙湖天璞，今年5月二手成交约7.3万，去年更有近8万的高价！

而大场近期聊得较多的保利熙悦成交价格约在6.8万左右，其他经纬五期约在6.5-7万左右。

简单对比下来，基本能得出结论：

1.从楼龄角度来看，大场板块内次新相比江桥更多，城市界面相对好些；

2.从二手房价涨幅来看，江桥>大场，同时房价天花板江桥上限更高！

三、未来待入市3盘！看点在哪？

NO,1 

之前不少房企盯着的龙湖青云阙，将推约107-143㎡3-4房！

效果图

几乎占据了江桥板块的所有利好，直线距离双轨（14号线/嘉闵线在建）约300米左右，而且14号线的轨交能级也非常高，一站直达静安寺、淮海路、陆家嘴等核心CBD商圈。

另外一大卖点，性价比！看到大虹桥片区内，比起华漕和徐泾最新的6.95万高价，性价比高。

根据设计方案，项目为1梯2户设计，无连廊，有少量地上车位，非人车分流，地块中间设置了一条东西向的公共通道！

缺点的话，比起过去“疯抢”的江桥新房，龙湖项目位于曹安公路南侧，目前成片都是厂房、仓库，相对城市界面要比北侧的新房片区要差很多。

该项目优缺点明显，但由于距离市区近，还有2条轨交，周边配套资源也将随着未来发展规划不断提升，不能当下给点时间会有质的转变！

NO,2 南大智慧城核心区！

保利大场案名公布：保利海上瑧悦，15号线丰翔路站直线距离约700米。

项目拟建13栋17-26层高层，项目南侧是主出入口，架空门廊配快递柜，部分楼栋含架空层，楼王&#北侧是绿地和健身活动区域。

项目将推99-128平3-4房！

项目最大的问题，项目西侧利空，高层“墓景房”：

地块与墓地仅隔一个南大公园！靠西高区楼栋，打开窗应该就能看到绿油油一片中的“安逸的场景”！不过预计西侧未来几栋楼价格能相对便宜很多！

而联动价约6.3万，比浦西外环外的板块华漕6.6万、徐泾6.95万、颛桥6.9万都来的便宜！

NO,3 二批次土拍关注颇多联动价约6.7万的金茂大场项目！

根据政府要求，社区商业配套的比例不大于10%，小区设置不少于1500平方米会所，宜设置恒温泳池、健身室、儿童娱乐等功能，且套内装修价格不低于3000元/平！配套绿地造价不低于650元/平！

在此基础上，叠加金茂品质，相当值得期待。

但是相比保利大场，该地块夹在7/15号线中间，距离15号线丰翔路站约1.5公里，未来是否能解决出现问题，得看规划中22号线走向...

最后总结：

板块维度大家根据自己的需求，看中轨道交通、发展潜力、居住氛围等随心挑选！

目前2板块中的项目都备受大家关注，最快预计下半年即可入市！

积分上金茂大场项目大概率更友善；龙湖项目出行更便捷；保利海上瑧悦现有配置会更赞，也是目前最快开放展厅的一个，感兴趣可以实地了解！

各有各的精彩，且都是板块内稀缺的供应，能买到都是幸福！